レアール法律事務所ブログ

秋葉原にあるアットホームな法律事務所です。弁護士や事務員が日々の出来事や法律に関する記事を投稿します。

住宅ローン

諸費用ローンについて


こんにちは、弁護士の長山です。
あっという間に今年も3カ月が過ぎようとしていますね。本当に早いです。

さて、今日は住宅資金特別条項を利用した個人再生手続において、注意しなければならない「諸費用ローン」についてお話したいと思います。


住宅を購入する際には、住宅そのものの購入代金のほかに、登記手続費用や保険料、仲介手数料などの費用が発生することから、これらの支払いに充てるために住宅ローンとは別口でいわゆる諸費用ローンを組み、住宅ローン本体と同様に購入した住宅に抵当権を設定している事例がしばしば見受けられます。

諸費用ローンも住宅ローンの一部という認識があるかもしれませんが、諸費用ローンは住宅ローンよりも金利が高く、住宅ローン減税の対象にもならず、住宅金融支援機構の融資対象にもなっていないことなどから、金融実務上は住宅ローンとは別物として扱われており、このことが個人再生手続においても問題となり得ます。


住宅資金特別条項を利用するためには、住宅に「住宅資金貸付債権」以外の抵当権が設定されていないことが条件となりますが、諸費用ローンが「住宅資金貸付債権」に該当するのかという問題です。

この点、先ほどご説明した事情から、諸費用ローンは原則として住宅ローンとは別個のものですから、直ちに「住宅資金貸付債権」に該当するとはいえません。
しかしながら、諸費用ローンの使途が明確であり、住宅ローン本体に比べてその額がかなり少額にとどまる場合や、多少高額であっても住宅取得に直接必要な経費として明確になっている場合には「住宅資金貸付債権」として、住宅資金特別条項の利用が認められる場合もあります。
一方、諸費用ローンの使途が、自動車ローン等まったく住宅の購入とは関係ない借入の返済であった場合や、住宅を買い替えた際の残債務の清算に充てられた場合などは、利用が認められない可能性が高くなると思われます。

とはいえ、金額等によっても状況は変わってきますので、住宅資金特別条項を利用した個人再生手続を検討中で諸費用ローンを組んでいるという方はぜひ一度ご相談ください。

個人再生手続で住宅資金特別条項を利用するための要件


弁護士の長山です。

当事務所では、個人再生事件を数多く扱っていますが、個人再生手続では住宅資金特別条項を利用することで、住宅ローンの支払いは従前通り続けて自宅を守りながら、他の債務については減額して弁済をすることが可能になります。

住宅資金特別条項でいうところの「住宅」であるというためには、
① 個人である再生債務者が所有していること
② 自己の居住の用に供する建物であること
③ その床面積の二分の一以上に相当する部分がもっぱら自己の居住の用に供されていること
④ 建物が二つ以上ある場合は再生債務者が主として居住の用に供する一つの建物であること
という四つの条件を満たしている必要があります。

①に関しては、建物を単独で所有している必要はありませんので、共有していても足ります。

②に関しては、あくまで再生債務者が居住していることが要件になりますので、たとえば自宅は別にあって仕事場として使用している建物や、離婚した妻子を住まわせて、住宅ローンを支払っている場合などは再生債務者自身が当該建物に居住していませんで、②の要件に該当しないことになります。
一方で、再生債務者自身は単身赴任中で、現在は建物に居住していない場合であっても、将来的には戻る予定があれば、②の要件には該当するものと考えられます。

③については、二世帯住宅や、店舗兼自宅のような建物の場合に問題になります。
店舗部分の面積や、二世帯住宅のもう一方の世帯の占有面積が二分の一を超えている場合は③の要件に該当しないことになります。

④は複数自宅があって、どちらでも生活をしている場合ということになりますが、④が問題になった事例はあまり聞いたことがありません。

個人再生手続の利用を検討されていて、ご自身が住宅資金特別条項を利用する要件に当てはまるかどうかよくわからないという場合は、是非当事務所までご相談ください。

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