レアール法律事務所ブログ

秋葉原にあるアットホームな法律事務所です。日々の出来事や、法律に関してなど綴ります。

-法律コラム

住宅資金特別条項~保留地売買

こんにちは。弁護士の佐竹です。

 

個人再生手続で、住宅ローン付の自宅はそのままにして、他の債務を減免する場合、住宅ローン債権について、住宅資金特別条項を利用する必要があります。

 

この住宅資金特別条項を利用するには、 まず、住宅ローンが、「住宅の建設若しくは購入に必要な資金(中略)又は住宅の改良に必要な資金の貸付けに係る分割払の定めのある再生債権であって、当該債権(中略)を担保するための抵当権が住宅に設定されて」いる必要があります(民事再生法1963号)。

 

要するに、この条項を使うには、「住宅」に抵当権が設定されている必要があります。

 

ところで、自宅の土地が、市町村から購入した保留地(土地区画整理事業の宅地)である、という方がいらっしゃるかと思います。

通常の宅地では、売買契約後に所有権移転登記手続を行うことができますが、保留地売買の場合、土地区画整理事業が完了するまで、保留地の購入者への所有権移転登記手続ができません。もちろん、抵当権設定登記手続もできません。

 

そうすると、自宅の土地が保留地の場合、個人再生手続の住宅資金特別条項が使えないのか?というと、そのようなことはありません。

民事再生法1963号で抵当権の設定が求められているのは、「住宅」であるところ、民事再生法上、「住宅」は建物であって、土地は含みません(民事再生法1961号・2号)。

ですので、自宅の建物に抵当権が設定されていれば、住宅資金特別条項を利用することは可能です。

 

一方で、民事再生手続には、「清算価値保障原則」という原則が適用されます。

これは、個人再生を申立てる人の資産が、最低弁済額(通常、住宅ローンを除いた債務総額の1/5)より大きい場合、再生計画においては、その資産額を弁済する必要がある、というルールです。

たとえば、最低弁済額が120万円と試算されても、申立人の自動車の価値が300万円相当ある場合、再生計画では、この300万円を支払う必要があります。

 

そうすると・・・。

保留地の話に戻りますが、前記のとおり、建物については抵当権が設定されているため、住宅ローン残債分の価値が、建物の価値から控除されます。住宅ローンの残債が、建物の価値より大きい場合は、建物の価値はゼロとなります。

ですが、土地については、抵当権が設定されていないため、土地の価値が清算価値に計上されてしまうのではないか?

というと、そのようなことはありません。

通常、保留地売買を対象とした住宅ローンを組む際、住宅ローン業者は、保留地の権利証等について、質権設定を行っています。この質権は、個人再生手続においては、別除権として扱われ、債権者に優先的な弁済がなされます。したがって、保留地については、住宅ローン業者が、住宅ローン残債務分の価値を把握していることになります。そのため、住宅ローンの残債が、保留地の価値より大きい場合は、土地の価値はゼロとなります。

そのため、土地の価値が丸々清算価値に計上されるということはありません(あくまで、住宅ローンの残債務が、土地建物の価値を上回る場合です)。

 

以上、長々と書きましたが、保留地売買の場合でも、住宅資金特別条項を利用することは可能ですので、ぜひ一度ご相談ください。

 

債務整理における弁護士介入後の禁止行為

皆さん、こんにちは。

弁護士の高橋です。

 

当事務所には、破産や個人再生のご相談に来られる方が多くいらっしゃいます。

そして、契約時にご依頼者へ必ずお伝えすることがあります。

それは、弁護士が介入した後は、新たな借入れ及び返済(家族や友人であっても),ギャンブル等の浪費を絶対にしないようにということです。

 

通常、弁護士が介入した時点で客観的に支払不能であるとされますので、それにもかかわらず、新たな借入れをすることは、返済できないにもかかわらず借入れをしたと解釈され、詐欺行為と判断されるおそれがあります。

そして、弁護士介入後に返済をすることは、特定の債権者を優遇したと判断され、偏頗弁済行為に該当し、管財人の否認権の対象になります。

否認権とは、流出した財産の回復を図る管財人の権利のことです。

 

また、弁護士介入後の浪費行為は、債権者への配当に充てるべき財産を合理的な理由なしに流出させたことになり、詐害行為に該当し、管財人の否認権の対象になります。

 

弁護士介入後に上記行為が行われると、破産の場合、当初は同時廃止手続で申立てられたものが管財手続で申立てせざるをえなくなり、管財費用として20万円を支払う必要が生じ、解決までに少し時間がかかってしまいます。

そして、個人再生の場合も、偏頗弁済額及び詐害行為額を清算価値に計上しなければならず、支払総額が増加するおそれが出てきます。

 

上記のようなことがないように、弁護士との面談前には、債権者の申告漏れがないか(勤務先会社及び個人からの借入れも含む)を慎重に確認してからお越しください。

 

また、銀行引き落としやクレジット払いで定期的に購入の登録をしている馬券や宝くじなどがないかも十分にチェックしてください。

 

それでは、また。

司法試験の季節

皆さん、こんにちは。弁護士の高橋です。

 

この季節になると毎年思い出すのは、司法試験です。

大学受験のように、風邪の引きやすい寒い季節でないことがせめてもの救いです。

今年の試験日は517日(水)から21日(日)とのことです。

 

よく言われることですが、直前期では新しいことを始めるよりもこれまでやってきたことの

総復習が大事です。

また、何よりも体調の管理が大事です。できるだけリラックスをして過ごしてほしいと思います。

私は、直前期には空港へ行って旅行気分に浸り、リフレッシュしていました。

 

試験が始まってしまえば、あとは必死になって問題を解くだけですから、開始するまでの緊張や

はやる気持ちをうまくコントロールしてほしいですね。

 

そして、3科目の論文試験が2日間続く前半戦が終了すれば翌日は休みですし、

後半戦の2日間は2科目の論文試験とマーク式の択一試験のみですから、

個人的には山場は前半戦だと思います(もちろん、折り返し後も油断はできませんが)。

 

今年受験される方は、是非とも実力を出し切って、悔いのないように頑張ってほしいと思います。

 

それでは、また。

 

任意整理について


みなさん、こんにちは。
弁護士の髙橋です。

本日は、任意整理手続についてお話したいと思います。

任意整理とは、債務整理手続の一つで、債権者と交渉を行い、利息なしでの長期の分割払い契約を締結し、それに基づいて返済をする手続です。
破産や個人再生とは異なり、裁判所が全く関与しない手続きであるため、官報での公告はなく、介入する債権者を選ぶことができる等、柔軟性のある債務整理手続です。

そのため、少額の借入れしかない債権者や住宅ローン債権者に対しては、弁護士が介入せずこれまで通りの返済を継続し、利率が高い又は毎月の返済額が大きい債権者のみに介入することができます。

分割払いの期間は、債権者によって異なるのですが、当事務所では、殆どは5年(60ヶ月)払いに応じてもらっています。また、より長期の分割和解契約(8~10年)が締結できる場合もあります。

ただ、借入期間が半年未満であったり、借入れ事由に疑義があったりする場合は、利息の加算や頭金を支払わない限り、和解ができないこともあります。

そして、何よりも毎月の支払原資が確保できない状況では任意整理手続は行えません。

当事務所にご相談いただければ、毎月の家計状況及び各債権者の返済許容期間を基に、任意整理手続を行えるか否かを正確に判断することができます。

任意整理手続をご希望のお客様は、お気軽に当事務所へご連絡ください。

勤務先からの借入がある場合


こんにちは、弁護士の長山です。
今日は債務整理をする際に勤務先からの借入がある場合の対処方法についてお話したいと思います。

まず、任意整理をする場合ですが、任意整理では勤務先以外の債権者にも返済をする手続きですから、勤務先への返済を続けても何の問題もありません。
一般の債権者には弁護士が通知を出して和解を進める一方で、勤務先には従前どおり返済を続けるのが一般的です。

では、個人再生や破産といった法的整理を行う場合はどうでしょうか。
いずれの手続きも債務の一部または全部の免除を受けることを目的とするもので、債権者の不利益を伴いますから、全ての債権者が平等に不利益を被ることが求められます。
ですから、たとえ勤務先であっても他の債権者と平等に扱われることが求められ、勤務先にだけ返済を続けることは偏頗弁済となり許されません。
本来であれば、勤務先にも事情を説明して法的整理に協力してもらうのが筋ですが、心情的にも勤務先からの借入を返済しないというのは難しいのが現実です。
そこで、実際はご家族からの援助を受けて、勤務先からの借入を返済した上で手続を取るケースもあります。この場合は第三者弁済ですから偏頗弁済には当たりません。

当事務所に債務整理のご相談をいただいた際には、まず勤務先からの借り入れの有無を確認するようにしていますが、中には敢えて申告しない方もいらっしゃいます。
しかしながら、会社からの借り入れは給与天引きの方法で返済していることが大半ですから、給与明細を見れば借入の存在は一目瞭然です。最後まで代理人にも裁判所にも気付かれずに手続を取ることはまず無理です。
手続の途中で勤務先への返済が発覚すれば、偏頗弁済として個人再生の場合は手続廃止の理由に、破産の場合は免責不許可事由になることが考えられますから、最終的にご本人が多大な不利益を被ることになります。
もし、勤務先からの借入がある場合には最初に必ず申告するようにしてください。

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