レアール法律事務所ブログ

秋葉原にあるアットホームな法律事務所です。日々の出来事や、法律に関してなど綴ります。

-不動産

最新の解決事例-不動産4

土地の所有者(法人)様からのご依頼。借地人(建物所有者)から借地権譲渡及び建替えの承諾を要求されましたが、条件が折り合わず、裁判(借地非訟)になりました。条件面の交渉は平行線のままで、依頼者様としては、自ら借地権と建物を譲り受けたいと考えるようになり、介入権を行使し、結果、譲り受けることができました。


【ご依頼前の状況】

都心部に土地を所有する地主様(法人)からのご依頼でした。

長年借地契約を締結している相手方から、建物と共に借地権を譲渡して、譲渡先で建物をビルに建て替えたいので承諾をしてほしいという要求がありました。しかし、依頼者様は、借地の利用形態について確固たる方針を持っていて、譲渡先の土地利用方法では、その方針に反することになりました。そこで、相手方からの要求を数年にわたって拒絶していました。

そうしたところ、相手方にも代理人が就いたことから、当職に相談され、交渉等について受任をすることになりました。

なお、条件が合わなければ、土地を自己利用したいとの考えもあったので、裁判(借地非訟)になった場合の介入権の行使についても予め説明をしました。

【ご依頼後の状況】

相手方代理人に当方の条件等を伝えたところ、交渉の余地なしと考えたのか、相手方は、直ちに、借地権譲渡及び建替えについて、地主の承諾に代わる決定を求めて、裁判所に申立てをしました。

裁判の中では、改めて、当方の条件を主張しましたが、その条件が成就されなくとも、一般的には、譲渡・建替えについて地主に特段の不利益が及ぶものではないと考えられたため、承諾に代わる決定が出されてしまうことが見込まれました。そこで、事前に説明をしていたとおり、介入権を行使して、自ら借地権及び建物を譲り受ける方針に転換しました。

介入権行使後、まずは、不動産会社の査定金額を示すなどして譲受対価の交渉をしましたが、なかなか折り合いが付かず、鑑定委員会が設置されました。そして、鑑定委員会による現地調査等を経て、譲受対価等の鑑定結果が出されました。

地価情勢から、事前の見積りよりも鑑定による金額はやや上昇してしまいましたが、何とか依頼者様の予算の範囲に収まるものでした。結果、依頼者様は、鑑定価格により借地権及び建物を譲り受けることができました。


【コメント】

最大の懸案点は、借地権の価格でした(建物は古く価値はありませんでした)。都心部の土地で地価が上昇傾向にあったことから、鑑定価格が予想よりも高くなってしまいましたが、介入権を行使した結果、借地権を譲り受けることができ、土地の自己利用が可能となりました。対価分の収益は容易に回収することが予想され、また、土地利用の方針にも反する事態とはならなかったため、ご満足いただくことができました。

最新の解決事例-不動産3


山林の所有者様からのご依頼。代々所有している山林に、第三者が建物を建てて居住。建物収去及び土地明渡しを成功させた事案。

【ご依頼前の状況】

首都圏郊外で代々山林を所有しているオーナー様のからのご依頼です。

前所有者である依頼者様の父が、戦後間もない頃、住む場所を提供してほしいと懇願してきた者(5人程度の家族)に対し、所有山林の一部を無償で利用すること(使用貸借)を許諾しました。これを受け、その家族は、山林にプレハブを建築し(未登記)、山林での生活を開始しました。しかし、その家族は、許諾の範囲を超えて土地を利用したり、ゴミ等も所構わず廃棄したりしたため、周囲から苦情が出ることもありました。

その後、昭和50年頃、父が他界し、依頼者様が山林を相続しました。依頼者様としては、周囲からの苦情のこともあり、山林から退去してほしいと考えましたが、相手方家族からの懇願もあったため、土地の利用について賃料を支払ってもらう(賃貸借に変更する)ことで合意しました。

しかし、相手方家族からは、一度も賃料を支払ってもらえませんでした。依頼者様は、手紙などで何度も支払いの催促をしましたが、その返事すらありませんでした。

以後、相手方家族も何名か他界したようですが、少なくとも1名は依然として山林での生活を継続していました。

そこで、依頼者様は、山林を相続して35年以上になりますが、自分ではどうしようもできなくなり、また、自身も高齢となり、この問題で自分の子らにも迷惑をかけたくないと考え、本件の解決についてご依頼をいただきました。

【ご依頼後の状況】

まず、山林の使用状況等を確認するため、何度も現地に赴きました。現地では、プレハブ小屋(というにはかなりしっかりした構造でした)があり、ライフライン等の状況を確認すると、生活感が窺えました。しかし、実際の占有者の情報が分からなかったので、住民票や戸籍を調査しました。

次に、相手方を特定した上で、賃貸借契約の終了等を原因として、建物を週居した上で山林から退去していただきたい旨の通知書を発送しました。しかし、それに対する回答はなく、また、改めて、現地を訪ねてみても、相手方に会うことはできませんでした。

そこで、強制執行も見据えた上で、建物収去土地明渡請求の訴訟を提起しました。提訴にあたっては、対象となる土地が広い一筆の土地の一部であったため、測量を実施しました。

結局、相手方は、訴訟に出頭せず、勝訴となりましたが、判決後も相手方と接触することができず、やむなく、建物収去土地明渡の強制執行も申立てをしました。建物収去という大規模な執行となったため、依頼者様の負担がなるべく抑えられるよう業者の選定には特に気を配りました。

断行時、在宅していた相手方と初めて会うことができました。いろいろ不満もあったようですが、執行官から諭され、相手方は身内を頼って退去していきました。

その後、建物解体も滞りなく実施され、山林の明渡しが完了しました。依頼者様の父の代からすると、60年以上にもわたる問題がようやく解決しました。

【コメント】

まずは、戦後間もない頃から続く問題なので、当初からの情報を正確に把握することが難しく、依頼者様の記憶を辿って、丁寧に事実関係を確認するよう心がけました。

また、ややもすれば、取得時効の問題もあることから、法律構成にも細心の注意を払いました。

建物収去のケースでは、依頼者様からすれば、やはり、執行費用(解体費用)がネックになると思いますので、仕事も費用も安心のできる業者の選定には特に配慮しました。
 

最新の解決事例-不動産2


個人の建物オーナー様からのご依頼。3年を超える長期の家賃滞納。建物明渡しを成功させ、かつ、滞納家賃全額及び原状回復費用を回収した事案。

【ご依頼前の状況】

個人の建物オーナー様からのご依頼です。アパートの1室を賃貸していた親から賃貸人の地位を引き継ぎましたが、調べてみると、その相手方が家賃を3年以上も支払っていませんでした。滞納金額は約180万円にもなっていました。このような長期滞納をする賃借人は信頼ができないので、部屋を明け渡してもらいたい、また、滞納家賃について少しでも回収したいとのご相談を受け、受任させていただきました。

【ご依頼後の状況】

まず、相手方に対し、滞納家賃支払いの催告と、その支払いがない場合には賃貸借契約を解除する旨の通知書を送りました。

しかし、相手方から、支払いも連絡もなかったため、賃貸借契約終了に基づく建物明渡請求と滞納賃料支払いを請求する訴訟を提起しました。

訴訟提起後、相手方に代理人が就き、事実関係にはほぼ争いがなかったことから、建物明渡しと滞納賃料を支払う方向での和解交渉となりました。

交渉の結果、相手方は訴訟中に退去し、また、滞納賃料も全額一括で支払っていただくことになりました。

なお、退去時に、部屋のドアが故意に損傷されていたことから、原状回復費用としてその補修費用(約10万円)も上乗せして支払っていただきました。

【コメント】

一般的に、家賃滞納を原因とする建物明渡請求をする場合、滞納家賃を全額回収することは難しい場合が多いです。相手方に支払能力があるのであれば、それまでの家賃を支払っているでしょうし、また、明渡しにあたっては転居費用が発生するので、この負担を考えると、長期間の分割であれば別ですが、退去に伴って、早期に一括で回収をすることは困難となるのです。

本件では、相手方に代理人が就きましたので、代理人を通じて、粘り強く交渉し、退去と一括回収を成功させました。相手方自身では、やはり支払能力が乏しかったので、その親族から援助を受けることなどを提案し、実際、検討・実行していただきました。

建物明渡しを成功させた上、金銭的にも、滞納家賃と原状回復費用の全額を一括で回収できましたので、依頼者様からは感謝の言葉を頂戴しました。

最新の解決事例-不動産1

不動産会社様からのご依頼。家賃滞納者から建物の明渡しを成功。受任から明渡完了(断行)まで97日のスピード解決。

【ご依頼前の状況】

建物賃貸借契約の賃貸人である不動産会社様からのご依頼です。アパートの1室を賃貸した相手方が、入居間もなく家賃を支払わなくなってしまいました。管理会社や家賃保証会社が何度も督促しましたが、連絡すら取れない状況でした。結局、家賃の滞納が4ヶ月分(約40万円)にも至ってしまいました。滞納家賃については、家賃保証会社から代位弁済を受けることができますが、それにも限度があるので、早期の建物明渡しをご希望され、ご依頼をいただきました。

【ご依頼後の状況】

①<受任>11/19

賃貸人である不動産会社から建物明渡しについて受任しました。

②<通知書発送>11/19

受任日に、相手方に対し、賃貸借契約を解除する旨の通知書を作成し、発送しました。

③<訴訟提起>11/24

相手方と連絡が取れなかったため、早急に、建物明渡しを求める訴訟を提起しました。

④<第1回口頭弁論期日>12/24

相手方から答弁書の提出がなく、また、出頭もしなかったため、即日終結しました。

⑤<判決言渡し>12/26

全面勝訴判決が言い渡されました。

⑥<強制執行申立て>1/16

判決後も、やはり、相手方と連絡が取れなかったため、早急に、建物明渡しの強制執行の申立てをしました。

⑦<催告>1/29

執行業者を手配し、執行官とともに、現地に赴き、強制執行の催告をしました。

⑧<断行>2/24

催告後も、相手方からの連絡がなく、強制執行の断行となりました。鍵の交換等をして、明渡しの完了となりました。

【コメント】

弁護士としては、依頼者様の利益を追求するのは当然のことですが、本件では、依頼者様の利益が、長期の家賃滞納者から賃貸物件を早期に明け渡してもらい、改めて、別の第三者に賃貸し、正常な家賃収入を得ることにあると考えました。そして、受任前の経緯から、相手方と任意交渉することは困難であると考えたので、当初から、訴訟及び強制執行の流れは、依頼者様に丁寧に説明し、了解をいただいていました。

家賃保証会社が付いていたため、その保証の範囲内であれば、滞納家賃分の負担はかからないことから、保証期間内に明渡しが完了するよう、事実関係の調査、各種書面の作成等の準備は、前もってしておくよう心がけました。

結果として、受任から明渡完了まで97日と迅速な問題解決を図ることができ、依頼者様にも喜んでいただくことができました。
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